„Niemand braucht eine Mietpreisbremse – Ludwigshafen schon gar nicht!“

Justizrat Karlheinz Glogger ist bekannt als Mann deutlicher Worte. Der Vorsitzende von Haus & Grund Ludwigshafen zeigte nun auch zu den Plänen für Mietpreisbremse & Co. klare Kante. Die Landesregierung will die umstrittene Verordnung verlängern und zudem auf Ludwigshafen ausdehnen.

Von JR RA Karlheinz Glogger

Die rheinlandpfälzische Landesregierung hat durch ihren Ministerrat am 23. Juni 2020  einen „Entwurf einer Mietpreisbegrenzungsverordnung“ vorgestellt. Damit soll die bestehende Mietpreisbremse um fünf Jahre verlängert und das Anwendungsgebiet auf die Stadt Ludwigshafen erweitert werden.

In der 21 Seiten umfassenden Begründung der Verordnung wird mit keinem Satz erwähnt, weshalb es notwendig sein sollte, die bis zum Oktober 2020 geltende Verordnung um fünf Jahre zu verlängern. Insbesondere findet sich kein Wort darüber, welche Auswirkungen die Mietpreisbremse in den bisher betroffenen Städten Trier, Mainz, Landau und Speyer gehabt hat.

Der einzige Grund ist wohl der, dass der Bundesgesetzgeber mit seiner „Verschärfung“ der Mietpreisbremse ein Signal gegeben hat. Das Signal, dass man es vorzieht, durch immer mehr Einschränkungen und immer mehr Bürokratie Bauwillige vom Mietwohnungsbau abzuhalten – statt mit Anreizen dafür zu sorgen, dass mehr Wohnungen gebaut werden und dadurch der Mietwohnungsmarkt entlastet wird.

Der immer wieder gebrachte Einwand seitens der Politik, die Mieten von Wohnungsneubau seien von der Mietpreisbremse ausgenommen, verfängt nicht, weil niemand sicher sein kann, wie lange das so bleiben wird. Denn die Tendenzen, die Eigentumsrechte immer mehr zu beschneiden, sind unverkennbar.

Umfrage zeigte die große Verunsicherung

Eine kürzlich erhobene Umfrage unter den Mitgliedern von Haus & Grund Rheinland-Pfalz hat gezeigt, dass die Verunsicherung der privaten Vermieter nicht zu verkennen ist: 21,59 Prozent der Befragten wollen die Vermietung ihrer Immobilien einstellen oder sie verkaufen. 34,72 Prozent werden weniger modernisieren oder gar auf Modernisierungen verzichten.

2/3 aller Wohnungen im Land privat vermietet

Es sollte doch klar sein, dass wir in Rheinland-Pfalz wieder mehr Engagement der privaten Eigentümer beim Bauen und Vermieten brauchen. Und vor allem: Die Politik sollte nicht immer auf die Auswüchse in den Großstädten der Republik schauen und das Verhalten der Großvermieter in den Fokus nehmen. Zur Erinnerung: Zwei Drittel aller Mietwohnungen in Rheinland-Pfalz werden von privaten Vermietern zur Verfügung gestellt.

Was also soll die neue Verordnung, mit der auch Ludwigshafen mit der Mietpreisbremse überzogen werden soll?

In der Begründung des Verordnungsentwurfs wird ausführlich dargestellt, dass zwei der vom Bund vorgegebenen Kriterien für die Feststellung, ob keine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gegeben sei, von der Landesregierung als nicht maßgebend angesehen werden, und zwar:

- dass die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt und
- dass die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.

Als maßgebend legte die Landesregierung nur diese Kriterien fest:

- Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich und
- es besteht ein geringer Leerstand an Wohnungen bei großer Nachfrage.

Es wird dann festgehalten, dass nach einem von der Landesregierung beauftragten Gutachten der empirica AG aus Berlin ein Leerstand von unter 4 Prozent („unter dem eine Anspannung des Wohnungsmarkts vermutet werden kann“) unter anderem in Ludwigshafen vorliegt. Zu dem weiteren Merkmal, dass gleichzeitig eine große Nachfrage bestehen müsse, sagt die Begründung nichts aus.

Zu dem zweiten von der Landesregierung geforderten Merkmal (einer deutlich überdurchschnittlichen Mietbelastung) wird ausgeführt, dass Ludwigshafen über dieser Schwelle liege. Dann heißt es aber einschränkend wörtlich: „Diese Vorgehensweise greift zu kurz, da sie nicht berücksichtigt, dass das lokale Einkommensniveau der Haushalte zu berücksichtigen ist.“

Von Ludwigshafen ist dabei also gar keine Rede

Dann weiter: „Demnach ist die Mietbelastung der Arbeitnehmer in den kreisfreien Städten Landau in der Pfalz, Trier, Speyer und Neustadt/Weinstraße … (sowie in einigen Landkreisen)... überdurchschnittlich hoch.“ Von Ludwigshafen ist also keine Rede. Trotzdem stellt die Begründung zwei Absätze später lapidar fest: „Eine Leerstandsquote von weniger als 4 von 100 und eine überdurchschnittliche Mietbelastung liegen demnach in den kreisfreien Städten Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer und Trier … vor“.

Die Begründung der Landesregierung, weshalb Ludwigshafen in die Mietpreisbremse mit eingezogen werden soll, ist also nicht nachvollziehbar.

Wir sind allerdings der Meinung, dass die Folgen der Einbeziehung von Ludwigshafen in die Mietpreisbremse-Verordnung überschaubar sind – sie jedoch den Mietern nicht unbedingt Vorteile verschafft. Der wesentliche Punkt bei einer Neuvermietung ist – abgesehen von Auskunftspflichten des Vermieters sowie weitergehenden Rechten des Mieters auf Rückforderung zu viel gezahlter Mieten –, dass der Mietpreis bei der Neuvermietung nicht höher als zehn Prozent über der höchst zulässigen ortsüblichen Miete sein darf. Damit können die allermeisten unserer Mitglieder leben.

Ein echtes Problem ist die reduzierte Kappungsgrenze

Problematisch ist, dass die allgemeine Kappungsgrenze, die besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf, auf 15 Prozent herabgesetzt wird. Dies ist mit Sicherheit ein Signal für alle Vermieter, deren Mieten unterhalb der ortsüblichen Miete liegen, möglichst schnell eine Mieterhöhung vor Inkrafttreten der neuen Verordnung durchzuführen, um nicht weiter und noch mehr benachteiligt zu werden. Dies wird die betroffenen Mieter sicher nicht freuen.

Was eine Mietpreisbremse soll, wenn in Ludwigshafen (Stand 2019) eine Durchschnittsmiete von 6,85 Euro gezahlt wird, während die Durchschnittsmiete in Mannheim über 8 Euro und in Heidelberg über 9 Euro liegt, bleibt das Geheimnis der in Mainz Regierenden.

Gesetzliche Vorgaben interessieren leider nicht

Und zum guten (?) Schluss: Die vom Bund – wenn auch nicht zwingend – vorgeschriebenen  gesetzlichen Vorgaben interessieren die Landesregierung nicht. Wörtlich heißt es in der Verordnungsbegründung: „Aus Sicht der Landesregierung sind ein stärkerer Anstieg der Mieten als im Bundesgebiet (§ 556 d. Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB) und Bevölkerungswachstum ohne ausreichenden Neubau (§ 556 d. Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 BGB) nicht geeignet, um einen angespannten Wohnungsmarkt zu belegen.“

JR RA Karlheinz Glogger, Vorsitzender von Haus & Grund Ludwigshafen

Die einzige Folge der Verordnung aber ist eine Senkung der Mieten. Was für eine Logik!

Fotos: Nemracc, Creative Commons Attribution-Share Alike 4.0 International, Haus & Grund Ludwigshafen